Sameigelova

Fra Jusleksikon.no
Hopp til: navigasjon, søk

Sameigelove (også omtalt som Sameieloven eller Lov om sameige) trådte i kraft 1. juli 1966 og gjelder der to eller flere eier noe sammen på en slik måte at retten deres er regnet i andeler etter delings- eller forholdstall.

Avtaler og bindende forutsetninger mellom partene går vanligvis foran reglene i denne loven (deklaratorisk).

Det er Eierseksjonsloven som regulerer sameiet av boliger i f.eks. en bygård.

Lovens formål[rediger]

Formålet med Sameieloven er å regulere sameieres rettigheter og plikter i sameieforholdet.

Lovens ordbruk og rettspraksis[rediger]

§ 1. "Lova her gjeld der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal.

Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve."

Ordet "eig" innebærer en avgrensning mot tilfeller der det er andre rettigheter enn eiendomsrett som er delt mellom flere (f.eks. der flere har en bruksrett eller avgrenset råderett til en ting), men i vid forstand kan loven brukes analogisk ved deling av andre rettigheter enn eiendomsrett, f.eks. en veirett eller rett til bryggeplass, se dom i Agder lagmannsrett av 5. mai 2014 (LA-2013-190980), der Sameieloven sine regler blir brukt for et veilag, der det var et "rettighetssameie", ved at det var flere rettighetshavere til samme særret som var en rett til vei over hverandres eiendommer.

§ 2 "Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar.

Der partane ligg til serskilt registrerte grunneigedomar og anna høvetal ikkje er kjent, vert dei rekna etter den skatteskylda kvart av bruka hadde då sameigehøvet mellom dei kom opp. Er den ukjend, skal den skylda som galdt fram til lov 17. desember 1836, leggjast til grunn."

Hovedregelen er likedeling etter § 2, men det er mulig å avtale annen eierandel. Sameie som har oppstått ved felles erverv/kjøp uten avtale, f.eks. i samboerforhold, vil innsatsfordelingen mellom partene kunne gi grunnlag for fastsetting av sameieandel, slik at den parten som har bidratt mest økonomisk får en tilsvarende større andel. Rettspraksis viser at det kreves klar dokumentasjon for å fravike likedelingsregelen basert på ulikt økonomisk bidrag, men det er ikke krav om klart skille i innsatsen. Se Rt. 1978 s. 1352 og RG 1986 s. 867.

§ 3 "Kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva.

Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar."

Etter § 3 første ledd har sameierene rett til å bruke tingen til det den var "etla" til, som vil si det tingen var ment brukt som (formålet) når de opprettet sameiet. Det kreves ikke en klar avtale om bruksformålet. Også partenes forutsetninger om bruksforholdet vil være avgjørende. I tilfeller der det ikke er grunnlag for å fastslå hva partene tok sikte på å bruke sameietingen til, må man gå ut fra at partene tok sikte på å bruke tingen til det som objetivt sett fremstår som det naturlige. Ofte vil partenes faktiske bruk av tingen gi rettledning, men dette blir gjerne fanget opp av alternativet "vanlig brukt til".

Etter § 3 andre ledd er det et krav om at bruken ikke må være "uturvande eller urimeleg til meins for nokon medeigar", hvilket betyr at bruken ikke må være unødvendig eller urimelig til hindring for noen medeier". Dette er en kvalitativ avgrensning av bruken, innenfor rammen av retten til å bruke/utnytte tingen etter § 3 første ledd. "Uturvande eller urimeleg" er alternative vilkår og det er derfor tilstrekkelig at et av vilkårene er oppfylt.

Forbudet mot bruk som er "uturvande" (unødvendig), rammer for det første tilfeller der bruken i seg selv ikke har noe fornuftig formål. Dette inkluderer tilfeller der bruken blir gjort for å skade de andre sameierne sine interesser (sjikane-tilfeller), og tilfeller der bruken ikke kan sies å ha noe fornuftig formål, men uten at det foreligger en sjikane-hensikt.

"Urimelig til meins" (urimelig til hinder) vil bruken være dersom ulempen eller skaden for medeierne overstiger grensen for det som er rimelig å tåle i sameieforhold ("tålegrensen"). Hva medeierne må finne seg i, vil i noen grad måtte rette seg etter hva som er vanlig eller forventet ut fra forholdene i det konkrete sameiet, jf. Rådsegn 4 s. 17. Tålegrensen etter denne forutsetningen var til behandling i Høyesterett (Rt. 1980 s. 215). Saken gjaldt utleie av hybler i første etasje i et eldre og dårlig isolert hus, der en av sameierne bodde i andre etasje. Utleien ble vurdert som " urimeleg til meins" og gav sameieren i andre etasje rett til å bli utløst etter Sameigelova § 13. "Meins" omfatter både fysisk skade, ulempe i form av lukt, støy o.l. og risiko for skade (psykisk ulempe). Rettspraksis knyttet til det tilsvarende kriteriet i Grannelova § 2 (Naboloven) og Servituttloven § 2, kan gi rettledning om hvilke momenter som skal legges vekt på, men det skal gjerne mindre til for at noe er "urimeleg" mellom sameiere enn mellom naboer.

Lovens forarbeider[rediger]

Senere forarbeider ved lovendringer
Endret ved lov 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar (løysingslova eller løysingsrettslova)

Endret ved lov 9. januar 1998 nr. 5

Endret ved lov 26. juni 1998 nr. 46

Endret ved lov 30. august 2002 nr. 67

Endret ved lov 26. januar 2007 nr. 3 om endringer i Tvisteloven - Endrer begrepsbruken i § 6 og § 15 i samsvar med tvistelova og trådte i kraft 1. januar 2008

Se også[rediger]

Eksterne lenker[rediger]