Reguleringsplan

Fra Jusleksikon.no
Hopp til: navigasjon, søk
Reguleringsplan over Trolldalen i Grimstad kommune. Sist revidert i 2006.

En reguleringsplan er et kart over et avgrenset område i en kommune som viser fremtidig grunnutnyttelse i området. Til kartet er det knyttet et sett av reguleringsbestemmelser.

Utarbeidelse av reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven (LOV-1985-06-14-77) (PBL), kapitel VII (§§ 22 - 33). Loven forvaltes sentralt av miljøverndepartementet.

I de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan, og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider skal det utarbeides reguleringsplan. Tillatelse til igangsetting av større bygge- og anleggsarbeider etter § 93 i PBL kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.

Reguleringsformål (§ 12-5)[rediger]

Det er seks ulike arealformål som kan avsettes i en reguleringsplan, arealformålene kan deles inn i underformål og hvert formål vil få sin egen farve i planen:

  1. Bebyggelse og anlegg. - Boligbebyggelse, Fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig og privat tjenesteyting, fritids og turistformål,råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav og urnelunder .
  2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. - veg, bane, lufthavn, havn, hovednett for sykkel, kollektivnett, kollektivknutepunkt, parkeringsplasser, trasé for nærmere angitt teknisk infrastruktur.
  3. Grøntstruktur. - naturområder, turdrag, friområder og parker
  4. Forsvaret.
  5. landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, samlet eller hver for seg. - jordbruk, skogbruk, reindrift, naturvern, jordvern, særlige landskapshensyn, vern av kulturmiljø eller kulturminne, friluftsområder, seterområder, og landbruks-, natur- og friluftsområder der kommuneplanens arealdel tillater spredt bolig- fritidsbolig- og næringsvirksomhet.
  6. bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone,. - herunder områder for ferdsel, farleder, fiske, akvakultur, drikkevann, natur- og friluftsområder.

Reguleringsbestemmelser (§ 12-7)[rediger]

Reguleringsbestemmelser for Trolldalen (Side 1 av 4).

Til en reguleringsplan skal det være utarbeidet reguleringsbestemmelser (fra gammelt av også betegnet som vedtekter), som mere detaljert beskriver hvordan de enkelte områdene i planen kan utnyttes. Reguleringsbestemmelsene er for en del generelle for hele planområdet, men vil for det vesentlige være spesielle innenfor de enkelte avgrensede områdene i planen, som er nummerert (f.eks. A1, A2, A3..., B1, B2, B3 osv.).

Reguleringsbestemmelsene sier gjerne noe om følgende forhold:
1. utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk, herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,
3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å forebygge eller begrense forurensning,
4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og uteoppholdsareal,
5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre og nedre grense for parkeringsdekning,
8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse
9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak
10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert,
11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer for slik plan,
12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
13. krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet
14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Fremgangsmåte og saksbehandling[rediger]

Oppstartsmøte[rediger]

Såvidt ikke kommunen selv fremmer en plan (jf. Oppstart av reguleringsplanarbeid § 12-8) holdes et offisielt oppstartsmøte mellom forslagstiller og plan- og bygningsetaten for å avklare rammer av reguleringsarbeid slik at kommunens administrasjon skal ha et best mulig grunnlag for å gi tidlige tilbakemeldinger og innspill i en planprosess.

Melding om oppstart[rediger]

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, skal den som står for arbeidet sørge for at det blir kunngjort en melding om dette, som regel i minst 1 avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier. I kunngjøringen skal det kort gjøres rede for påtenkte formål med reguleringen, hvilke følger den kan ventes å få for området og om det skal forhandles en utbyggingsavtale. Så vidt mulig bør grunneiere, rettighetshavere (herunder leietakere) og naboer underrettes ved brev og få en rimelig frist for å uttale seg før kommunens «faste utvalg for plansaker» eventuelt behandler reguleringsforslaget. Ved regulering og omregulering av områder med eksisterende bebyggelse skal kommunen legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller driver næringsvirksomhet der.

Behandling i «fast utvalg for plansaker»[rediger]

Når et forslag til reguleringsplan er utarbeidet, skal det legges frem for det faste utvalget for plansaker som avgjør om det skal legges ut til «offentlig ettersyn».

Utlegging til offentlig ettersyn[rediger]

Kunngjøring av utlegging av plan for offentlig ettersyn, og for vedtatte reguleringsplaner i Bærum kommune 2007.

Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal som regel skje i minst avis som er alminnelig lest på stedet og elektoniske medier. Den skal klart angi det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 30 dager. I mindre reguleringssaker kan det faste utvalget for plansaker likevel fastsette en kortere frist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighetshavere i området underrettes ved brev.

Utlegging til offentlig ettersyn betyr at et farvelagt eksemplar av planen med tilhørende reguleringsbestemmelser legges ut til ettersyn i kommunehuset, og dersom kommunen har flere tettsteder, legges det eksemplarer også ut på for eksempel bibliotek, forsamlingshus eller butikker på det nærmeste tettstedet til planområdet.

Ny behandling i utvalget for plansaker[rediger]

Når fristen er ute, tar det faste utvalget for plansaker saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Det faste utvalget for plansaker skal underrettes dersom saken ikke er behandlet innen 24 uker etter beslutning om utleggelse til offentlig ettersyn.

Behandling i kommunestyret - Egengodkjenning[rediger]

Når forslaget er ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker, legges det frem for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Kommunestyret må treffe vedtak senest 12 uker etter at planforslaget var ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling, i tilfelle med retningslinjer for det videre arbeid.

Dersom kommunestyret er enig i planforslaget, vedtas planen. Slikt vedtak kalles for egengodkjenning.

Innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet[rediger]

Dersom det foreligger innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt, må reguleringsplan som er vedtatt av kommunestyret sendes departementet som avgjør om planen skal stadfestes.

Kunngjøring[rediger]

Kommunen skal kunngjøre planen straks den er vedtatt og i tilfelle stadfestet. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og departementet. Kunngjøringen skal som regel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Den skal klart angi det område planen omfatter og gi opplysninger om de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet ledd og § 42 annet ledd. Kommunen skal la vedtak om regulering til fornyelsesområder (§ 25 nr. 8) med rådighetsinnskrenkningene etter § 31 nr. 4 tinglyses på de berørte eiendommer. Grunneiere og rettighetshavere i området bør så vidt mulig varsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om eventuell klageadgang etter § 27-3 (jf. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet og tredje ledd og § 42 annet ledd.

Klage på kommunestyrets vedtak[rediger]

Kommunestyrets egengodkjenning av en reguleringsplan kan påklages etter PBL § 27-3 til fylkesmannen. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdatoen. Fylkesmannen kan enten stadfeste kommunestyrets vedtak, eller sende planen tilbake til ny behandling i kommunen med retningslinjer for planendring.

Bebyggelsesplan (§ 28-2)[rediger]

Jf. Miljøverndepartementets veileder er bebyggelseplanen Mal:Sitat

Private reguleringsforslag (§ 30)[rediger]

De som ønsker å utarbeide reguleringsplan, bør forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker (f. eks. byutviklingsstyret) før planleggingen settes i gang. Utvalget kan i tilfelle gi råd om planen bør utarbeides og bistå med planarbeidet. Det faste utvalget for plansaker er pålagt å behandle private reguleringsforslag. Dersom forslaget avvises, kan forslagsstiller kreve at reguleringsspørsmålet forelegges kommunestyret.

Forutsetningen er at forslaget innebærer en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan eller omfatter uregulert område. Det private forslaget kan ikke stoppes i planutvalget. Dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring av en endelig reguleringsplan, gjelder ikke retten til å kreve saken forelagt kommunestyret.

Også for private reguleringsforslag gjelder bestemmelsen i § 27-1 nr. 1 annet ledd tilsvarende.

Det er imidlertid det faste utvalget for plansaker som har plikt til å kunngjøre private forslag til reguleringsplanen etter at forslaget er anbefalt (førstegangsbehandling).

Juridiske konsekvenser[rediger]

Mal:Seksjonstubb

Forbud mot tiltak[rediger]

Mal:Seksjonstubb

Innløsning[rediger]

Mal:Seksjonstubb

Ekspropriasjon[rediger]

Mal:Seksjonstubb

Historikk[rediger]

Mal:Seksjonstubb

Kritikk av regelverk om reguleringsplaner[rediger]

Mal:Seksjonstubb


Se også[rediger]

Eksterne lenker[rediger]